不動産が住所で特定されている遺言書…これで登記できる？【住所で不動産を特定した遺言書により相続登記するケース】

ご相談前の状況

お姉様が亡くなられた方からのご相談。

相続人は兄弟姉妹と甥姪たちだが、生前に不動産についてはご相談者様に相続させる旨の遺言書を残していたとのこと。

自筆の遺言書でしたが、「東京都目黒区〇丁目〇番〇号の不動産を相続させる」と明記されているので、ご相談者様としては問題なく登記できるものと考えて相談にいらっしゃいました。

問題点

• 遺言書で不動産が住所で特定されている場合、登記できるかについて事前に法務局への確認や調整が必要になる。
• 不動産の特定が不十分と判断された場合、遺言書だけでは登記できない。
• 遺言書で登記できる場合でも、名寄帳などの補強資料が必要になる可能性がある。
• 遺言書で登記できない場合、他の相続人の協力が必要になる可能性がある。
• 自筆の遺言書の場合、相続登記の前提として家庭裁判所に申立てをして検認手続きを行う必要がある。

当事務所からのご提案

亡くなった方が特定の方に不動産を相続させる旨の遺言書を遺していた場合、基本的には不動産の取得者が遺言書に従って手続きを行うことになります。

法的に有効な遺言書があれば、他の相続人との話し合いは不要で、手続きに協力してもらう必要もありません。

ただ、本件では遺言書の中で不動産の記載が「東京都目黒区〇丁目〇番〇号マンション名○○号室」となっており、不動産が住所（住居表示）で特定されている点が問題になる可能性がありました。

登記官が「この記載では不動産の特定として不十分である」と判断した場合、遺言書を提出して相続登記を申請しても、申請は却下されてしまいます。

そのような場合でも、相続人全員が「その遺言書にある不動産は、遺言者の所有する不動産に間違いない」ことを保証する旨の書面に署名捺印し、印鑑証明書と一緒に提出すれば登記は受理されます。

しかし、本件では相続人が多数いて、ほとんど面識のない方もいたため、相続人全員の協力を得ることは困難と思われました。

そこで、まずはこの遺言書で問題なく登記できるかを検討してみることになりました。

不動産は地番や家屋番号で特定するのが基本

遺言書に不動産を記載する場合、土地は「地番」、建物は「家屋番号」で特定するのが基本です。

地番や家屋番号で特定する理由は、同一の地番・家屋番号の不動産が存在しないためです。

住所の場合、同じ住所に複数の土地や建物が存在することがあるので、特定としては不十分です。

ただ、住所で特定した場合でも、同住所に他の不動産が存在しない場合や、「遺言者の自宅」などの特定につながる言葉が遺言書に書かれている場合は、補強資料の添付などにより十分に特定できるため、登記できることが多いです。

本件では、下記の事情から、遺言者の自宅マンションを指すことは明確であると考えられました。

とは言え、登記できるかどうかは、最終的には管轄法務局の登記官の判断次第になります。

そこで登記官の見解を確認するために、当事務所で、法務局に対し事前確認を行い、必要書類等についての調整を行うことになりました。

また、自筆の遺言書については、家庭裁判所での検認手続きを経なければ相続登記などの手続きに使うことができません。（法務局の保管制度を利用していた場合は検認不要）

そこで、当事務所で検認手続きに必要な戸籍謄本及び戸籍の附票を収集し、検認手続きについてもサポートさせていただくことになりました。

このように解決しました

• 法務局に登記相談表を提出し、確認と調整を行った結果、遺言書による相続登記ができる旨の回答がありました。
• 遺言者の住所地の名寄帳を請求し、自宅マンション以外に不動産を所有していないことを確認しました。
• 戸籍謄本や戸籍の附票等を取得し、家庭裁判所に遺言書の検認の申立てを行いました。
• 検認完了後、遺言書による相続登記を申請し、無事完了しました。

担当者からのコメント

自筆の遺言書の場合、このケースのように不動産を住所で特定してしまっているケースはよくあります。

大抵の場合、何とか登記できることが多いのですが、法務局への確認等の手間が生じるうえ、補強資料の収集が必要になることもあります。

一方、公証人が作成に関与した公正証書遺言であれば、少なくとも不動産の特定が不十分という事はほぼありません。

しかし、公正証書遺言であっても、私道の記載漏れ等の問題は生じる可能性はあります。

また、公証人は財産の分け方や相続税などについてはアドバイスしてくれない（できない）ため、法的に不備はなくても、遺言書の内容によっては後々遺族が困ってしまう可能性はあります。

残された家族が困らないように、遺言書作成の際は、相続手続きの実務に精通した専門家に相談の上、不備の無い遺言書を作成しましょう。

特に、相続人が多い場合や、面識のない相続人がいる場合は、専門家に遺言執行者を依頼し、遺言書の中で指定しておくことをおすすします。

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