小規模宅地等の特例とは?自宅が8割引きで相続できるお得な制度!
小規模宅地等の特例を活用して節税！
小規模宅地等の特例は、相続税を節税する上では欠かすことのできない特例であり、上手く活用すれば相続税を数百万円・数千万円以上節税することも可能です。
本記事では小規模宅地等の特例の制度内容と、適用を受けるための要件について解説します。
小規模宅地等の特例を利用すれば最大８割引きで相続できます
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小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、簡単に言うと、被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地や、貸していた土地、事業をしていた土地について、一定の要件を満たす人が相続した場合、相続税評価額を最大80％減額できる特例制度です。
土地の相続税評価額を最大80％減額できるという事は、本来の評価額の２割で相続できるという事です。
80％で評価するわけではありません、８割引きです。
例えば相続税評価額5,000万円の土地であれば、4,000万円を引いた1,000万円で相続できるということなので、節税へのインパクトはとてつもなく大きいです。
ただし、小規模宅地等の特例の対象となるのは、自宅や貸付アパートの敷地など、特定の用途に使っていた土地に限られます。
また、適用できる土地の面積にも上限があります。
そのため特例を適用できる土地が複数ある場合、特例を受ける土地選定も節税するためのポイントです。
小規模宅地等の特例が創設された経緯
相続財産の大半が自宅や事業のための土地の場合、相続税を支払う資金が不足し、納税資金を捻出するために、自宅を処分したり事業を廃止するケースも想定されます。
相続という避けようのない事情によって、遺族の方がそのような状況に陥ってしまうのはあまりにも酷です。
また、国としても持ち家の無い方や失業者を増やすことはできれば避けたいところです。
そこで、自宅の土地や事業用の土地については大きな優遇措置を設けることで、相続税の支払いのために自宅を手放すなどの事態を防ごうという目的で、小規模宅地等の特例という制度ができました。
小規模宅地等の特例を適用することで受けられるメリットは？
上記のとおり、小規模宅地等の特例によって得られるメリットは、土地を最大８割引きで相続できるという事ですが、もう少し細かく言うと下記のようなメリットがあります。
相続税評価額が下がった結果、納税額がゼロになることがある
相続税が課税されるのは、遺産総額が基礎控除額〔3000万円+（600万円×法定相続人の数）〕を超える場合のみです。
主な財産は自宅のみというケースでは、特例の適用によって土地の評価額が下がった結果、遺産総額が基礎控除額を下回ることなり、納税が不要になることもあります。
ただし、納税額がゼロになると言っても、相続税の申告自体が不要というわけではありません。
特例を適用をした結果納税額がゼロになる場合は、相続開始後10か月以内に遺産分割協議を行い、誰が対象土地を相続するかを決めて申告書を提出しなくてはならないので注意しましょう。
相続税評価額が下がった結果、相続税の税率が下がることがある
相続税は累進課税制度を採用しており、課税価格が大きいほど税率が高くなります。
特例の適用によって土地の評価額が下がった結果、遺産総額が一定のラインを下回れば、適用される税率が１段階（場合によってはそれ以上）低くなり、税額が大きく抑制されます。
相続税評価額が下がった結果、納税額が安くなる
これは当然の話ではありますが、特例を適用しても税率が低くならないケースでも、土地の評価額が下がることで、単純に課税される金額が低くなるため、納税額は安くなります。
対象の土地を相続した人以外の税金も安くなる
小規模宅地等の特例を適用により相続税が安くなるのは、特例対象となる土地を相続した人だけではありません。
日本の相続税は、相続財産全体に対する相続税の総額を算出した後、取得した財産の割合に応じて各相続人が相続税を納める仕組みです。
そのため小規模宅地等の特例の適用により遺産総額が下がれば、相続人全体で納める相続税の総額も少なくなるため、適用対象の土地を相続しない他の相続人への節税効果もあります。
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小規模宅地等の特例を適用できる土地と要件
小規模宅地等の特例は、すべての土地に対して適用できる特例ではありません。
特例を適用できるのは、被相続人が生前に下記のいずれかの用途として使用していた土地に限られます。
・自宅として住んでいた土地（特定居住用住宅地等）
・自分の事業のために使っていた土地（特定事業用宅地等）
・同族会社の事業のために使っていた土地（特定同族会社事業用宅地等）
・貸していた土地（貸付事業用宅地等）
また、特例の適用を受けるためには、用途ごとに相続する方、限度面積などの条件が決まっています。
以下、それぞれについて解説します。
自宅として住んでいた土地（特定居住用住宅地等）
小規模宅地等の特例を使うケースで最も多いのがこのケースです。
居住用とは、被相続人の自宅の敷地として使用していた土地をいい、相続開始直前まで自宅として使っていた土地が対象です。
長年住んでいた自宅であっても、相続前に別の場所に引っ越した場合、自宅に対して特例を適用することはできません。
「相続開始直前まで」という点について、「亡くなる前に老人ホームに移った場合は対象じゃないの？」と思われる方も多いかもしれません。
この点、「要介護認定等を受けていた」「規定を満たす施設に入居していた」「老人ホームに移った後に自宅を賃貸に出していない」等の要件を満たせば、居住用として扱われ、特例の適用を受けることができます。
また、自宅の「建物」が被相続人の名義でなくても、親族の名義であれば特例の適用対象です。
■特例を使える要件
下記に当てはまる方が対象の土地を相続する場合のみ特例が適用できます。
１．配偶者
２．被相続人と生前から同居していた親族（同居親族）
３．相続開始前３年間賃貸暮らしの親族（家なき子）
※３は１及び２に当てはまる方がいない場合のみ対象。
１については配偶者が相続する以外に要件はありません。
生前から別居していても大丈夫ですし、相続開始後すぐに土地を手放してしまっても問題ありません。
２については、相続開始後一定期間（相続税の申告期限まで）売却せずに住み続けることも要件になります。
また、「同居」については期間の長短は問われませんが、実態が伴わない場合は対象外です。
住民票だけ移したとしても、同居の実態がなければ対象外です。
逆に実態があれば亡くなる１日前に同居を開始したとしても（住民票の異動が間に合わなくても）対象ということです。
３については、配偶者及び同居親族の方がいない（存在しない）場合に初めて対象になります。
要は被相続人が一人暮らしをしていた場合しか使えないという事です。
この場合、相続税の申告期限まで売却しないことも要件になります。（対象物件に住むことまでは求められません。）
このケースは特に要件が複雑なので、相続に強い税理士等に相談の上、判断することをおすすめします。
■特例によって減額される割合
80%（元の評価額から８割引き）
■特例の適用を受けられる面積
最大330㎡
■生計一親族が住んでいた土地について
上記ではわかりやすいように、特定居住用住宅地等の要件として「亡くなった方が住んでいた土地」と説明しました。
しかし実は被相続人本人が住んでいなくても、亡くなった方と生計を一つにしていた親族の方（「生計一親族」と言います。）が住んでいた被相続人名義の土地については、特定居住用住宅地等として、小規模宅地等特例の適用を受けることができます。
「生計を一つにしていた」というのがわかりにくいかもしれませんが、要は「生活費の出どころが一つの財布だった」（被相続人の仕送りで生活していた、逆に親族からの仕送りで被相続人が生活していた、など）というケースです。
この場合は、「配偶者」又は「対象土地に住んでいた生計一親族」が相続することが要件になります。
また、「生計一親族」が相続する場合は、相続税の申告期限まで売却せずに住み続けることも要件になります。
このケースは特例の適用対象となる物件が複数あるということも多いです。
どの物件に特例を適用するかで大きく税額が変わることがあるので、対象になるかどうかも含めて税理士等に相談することをおすすめします。
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自分の事業のために使っていた土地（特定事業用宅地等）
特定事業用宅地等は、被相続人（又は生計一親族）が不動産貸付業以外の事業のために使っていた敷地が対象です。
被相続人が自ら経営するお店（八百屋やコンビニなど）の敷地として使っていた土地をイメージするとわかりやすいと思います。
この場合、相続開始の直前まで被相続人の事業用敷地として使用している必要があるため、相続開始前に廃業している場合、特例は適用できません。
なお相続開始前３年以内に新たに事業用として使用開始した土地については、特例の対象外となる場合もあります。
■特例を使える要件
特定事業用宅地等として特例の適用を受けるためには、対象土地を相続した方が「被相続人と同じ事業を相続税申告期限まで継続すること」及び「対象土地を相続税申告期限まで保有していること」が要件になります。
相続してからすぐに廃業した場合や、完全に別の業種へ転業した場合（一部の転業は可）は特例の適用を受けられなくなるので気を付けましょう。
■特例によって減額される割合
80%（元の評価額から８割引き）
■特例の適用を受けられる面積
最大400㎡
同族会社の事業のために使っていた土地（特定同族会社事業用宅地等）
特定同族会社事業用宅地等は、相続開始の直前から相続税の申告期限まで期間、被相続人の同族会社の事業用（不動産貸付業を除く）の敷地として使用していた土地が対象です。
同族会社とは、相続開始の直前において被相続人や親族等が発行済株式の総数（又は出資の総額）の50％超を保有している法人のことを言います。
■特例を使える要件
特定同族会社事業用宅地等として特例の適用を受けるためには、対象土地を相続した方が「相続税申告期限まで同族会社の役員であること」及び「対象土地を相続税申告期限まで保有していること」が要件になります。
相続してからすぐに役員を辞めてしまった場合や、土地を手放してしまった場合は特例の適用を受けられなくなるので気を付けましょう。
■特例によって減額される割合
80%（元の評価額から８割引き）
■特例の適用を受けられる面積
最大400㎡
貸していた土地（貸付事業用宅地等）
貸付事業用宅地等は、被相続人（又は生計一親族）が賃貸アパートや駐車場、自転車駐車場など不動産貸付事業用として使用していた土地が対象です。
実務上は居住用の次によく使われます。
このケースでの特例適用による節税効果を狙って生前から節税対策を行う方も多いため、適用を受けられる土地かについてはいくつもの基準があります。
例えば、以下のようなものです。
・相続開始前３年以内に貸付を開始した土地は原則対象外（一定規模以上で貸付事業業を営んでいた場合は対象になります。）
・賃料や地代として相当の対価を得ていない場合は対象外（親族に低額で貸していた場合など）
・空き室がある状態が継続していると、その部分は対象外（賃貸アパートの一室が空き室で入居者募集もしていない場合など）
・いわゆる青空駐車場は対象外
相続対策を検討する際は、どの土地に特例を適用するかも含めて、慎重な判断が必要なので、専門家に相談の上、実行することをおすすめします。
■特例を使える要件
貸付事業用宅地等として特例の適用を受けるためには、対象土地を相続した方が「対象土地の貸付事業を引き継ぎ、相続税申告期限まで継続していること」及び「対象土地を相続税申告期限まで保有していること」が要件になります。
相続してからすぐに貸し付けを辞めてしまった場合や、土地を手放してしまった場合は特例の適用を受けられなくなるので気を付けましょう。
■特例によって減額される割合
50%（元の評価額から５割引き）
■特例の適用を受けられる面積
最大200㎡
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遺産分割協議が完了していることも要件
遺言書が無い場合、相続財産を誰がどのように取得するか相続人間で話し合うことになります。
小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了させ、誰が対象の土地を取得するかを申告書に記載しなくてはなりません。
相続税の申告期限は、相続が発生した翌日から10か月以内です。
どうしても期限内に協議がまとまらない場合は、申告期限内に「申告期限後３年以内の分割見込書」提出して申告を行っておきましょう。
申告期限後に遺産分割がまとまった際に修正申告を行い、特例の適用を受けて、納め過ぎた税金の還付を受けることが可能です。
なお申告書には、遺産分割協議が完了したことを証明するために、遺産分割協議書の写しと、分割協議書に押印した実印の印鑑証明書の添付が必要です。
限度面積と減額割合について
上記で説明したとおり、小規模宅地等の特例は、利用区分によって減額できる割合と適用できる面積の限度が決まっています。
●利用区分ごとの限度面積と減額割合
| 利用区分 | 特定居住用宅地等 | 特定事業用宅地等 | 特定同族会社事業用宅地等 | 貸付事業用宅地等 |
|---|---|---|---|---|
| 限度面積 | 330㎡ | 400㎡ | 400㎡ | 200㎡ |
| 減額割合 | 80％ | 80％ | 80％ | 50％ |
土地の面積が限度面積を超える場合でも、まったく適用できなくなるわけではなく、限度面積までは適用を受けることができます。
※例えば自宅の敷地が500㎡の場合、330㎡までは特例の適用を受けて８割減額、残りの170㎡は減額無し、ということです。
特例を適用できる土地を複数所有している場合は、より節税効果の期待できる１㎡あたりの減額幅の大きい土地に対して特例を適用しましょう。
同一の利用区分で複数の対象土地がある場合
同一の利用区分で複数の対象土地がある場合に、一つの土地で限度面積を使いきれない場合は、使い切れなかった面積分を他の土地から減額することができます。
例：貸付事業用宅地100㎡・評価額5000万円（土地A）と貸付事業用宅地200㎡・評価額2000万円（土地B）を相続したケース
・土地Aの㎡単価>土地Bの㎡単価なので土地Aから優先して適用を受ける。
・土地Aについては限度面積（200㎡）以下のため全部について50％減額可。
・土地Aの特例適用後に、特例の適用を受けられる面積は、
200㎡-100㎡＝100㎡
・土地Bについては100㎡のみ50％減額可、残りの100㎡については減額無し。
なお、特定居住用宅地等に該当しそうな土地が複数ある場合（自己居住用の家屋Aと家屋Bを所有していて両方を行き来していたケースなど）でも、特定居住用宅地等として特例の適用を受けられるのは一つの家屋（の敷地）のみです。
異なる利用区分で複数の対象土地がある場合
利用区分が異なる複数の土地がある場合は、下記のように減額を受けることが可能です。
■特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合
・利用区分ごとにそれそれの限度面積まで減額可能。
・限度面積が余っても他の利用区分に適用して減額を受けることはできない。
例：特定居住用宅地400㎡・評価額5000万円（土地A）と特定事業用宅地300㎡・評価額2000万円（土地B）を相続したケース
・土地Aについては330㎡のみ80％減額可、残りの70㎡については減額無し。
・土地Bについては限度面積（400㎡）以下のため全部について80％減額可。
・特定事業用宅地等で余った100㎡を特定居住用宅地に適用することはできない。
※特定居住用宅地等と特定同族会社事業用宅地等を併用する場合も考え方は同じです。
■特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合
・限度面積は下記計算式で求める。
特定居住用宅地等の面積×200/330＋特定事業用・特定同族会社事業用宅地等の面積×200/400＋貸付用事業用宅地≦200㎡
・適用する土地は選択できるため、1㎡あたりの減額幅が大きい土地から優先的に適用する。
例：居住用宅地165㎡・評価額5000万円（土地A）と貸付事業用宅地400㎡・評価額2000万円（土地B）を相続したケース
・土地Aの㎡単価×80％>土地Bの㎡単価×50％ なので土地Aから優先して適用を受ける。
・土地Aについては限度面積（330㎡）以下のため全部について80％減額可。
・土地Aの特例適用後に、特例の適用を受けられる面積は、
200㎡-（165㎡×200/330）＝100㎡
・土地Bについては100㎡のみ50％減額可、残りの100㎡については減額無し。
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小規模宅地等の特例の適用による節税効果【計算例】
小規模宅地等の特例を適用することにより、どのくらい相続税の節税効果があるか、計算例を交えて解説します。
【事例】
・相続人２人（子A及びB、どちらも同居親族の要件を満たしている）
・相続財産の総額 1億円
・自宅の土地以外の相続財産 4,000万円
・自宅の土地の相続税評価額 6,000万円
●小規模宅地等の特例を適用しない場合の相続税額
1億円（課税価格）－〔3,000万円＋（600万円×2）〕＝5,800万円（課税遺産総額）
5,800万円÷2＝2,900万円（法定相続分に応じた取得金額）
2,900万円×15％－50万円＝385万円（子Aの法定相続分に応じた相続税額）
2,900万円×15％－50万円＝385万円（子Bの法定相続分に応じた相続税額）
385万円＋385万円＝770万円（相続税の総額）
●小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税額
・特定居住用宅地等の適用による評価額の減額計算
6,000万円－（6,000万円×80％）＝1,200万円（土地の評価額）
4,000万円＋1,200万円＝5,200万円（特例適用後の課税価格）
・相続税の税額計算
5,200万円－（3,000万円＋600万円×2人）＝1,000万円（課税遺産総額）
1,000万円÷2＝500万円（法定相続分に応じた取得金額）
500万円×10％＝50万円（子Aの法定相続分に応じた相続税額）
500万円×10％＝50万円（子Bの法定相続分に応じた相続税額）
50万円＋50万円＝100万円（相続税の総額）
●小規模宅地等の特例の適用による節税金額
770万円－100万円＝670万円
上記のとおり、特例を適用したことによって670万円もの節税効果がありました。
相続税は累進課税制度のため、減額できる相続税評価額が同じでも、遺産総額が大きいほど、より大きい節税効果が期待できます。
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小規模宅地の特例の適用を受けるために必要な書類
小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税の申告書に必要書類を添付しなければなりません。
適用する土地の種類ごとに添付すべき書類は異なります。具体的には以下のような書類が必要になります。
●共通して用意する書類
| ① | 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本 （被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等） ※法務局発行の「法定相続情報一覧図の写し」でも代用可（図形式のものに限る） |
|---|---|
| ② | 遺産分割協議書の写しまたは遺言書の写し |
| ③ | 相続人全員の印鑑証明書 （遺産分割協議書に押印したもの、原則原本が必要） |
| ④ | 申告期限後３年以内の分割見込書 ※申告期限までに遺産分割が完了していない場合のみ必要。 |
●特定居住用宅地等を適用する際に用意する書類
| ⑤ | 特例の適用を受ける土地を自己の居住用として使用していることを明らかにする書類 ※特例の適用を受ける人がマイナンバーを有する場合は提出不要 |
|---|---|
| ⑥ | 相続開始前３年以内における住所または居所を明らかにする書類 （住民票の写し、戸籍の附票の写しなど） ※特例の適用を受ける人がマイナンバーを有する場合は提出不要 |
| ⑦ | 相続開始前３年以内に居住していた家屋が、自己、自己の配偶者、３親等内の親族または特別の関係がある一定の法人の所有する家屋以外の家屋である旨を証する書類 （賃貸借契約書、居住していた家屋の登記簿謄本など） |
| ⑧ | 相続開始の時において自己の居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことを証する書類 （相続開始時点で居住していた家屋の登記簿謄本） |
| ⑨ | 被相続人の戸籍の附票の写し （相続開始の日以後に作成されたもの） ※被相続人が老人ホームに入居していた場合のみ必要。 |
| ⑩ | 要介護認定証、要支援認定証など （被相続人が一定の要介護、要支援の認定を受けていたことがわかるもの） ※被相続人が老人ホームに入居していた場合のみ必要。 |
| ⑪ | 老人ホーム等の施設の入所時における契約書の写しなど （入居していた施設が法律で定められた施設であることがわかるもの） ※被相続人が老人ホームに入居していた場合のみ必要。 |
※配偶者が取得する場合は、上記の書類は不要
※同居親族が取得する場合は、⑥⑦⑧の書類は不要
●特定同族会社事業用宅地等を適用する際に用意する書類
| ⑫ | 特例の対象となる法人の定款の写し （相続開始の時に効力を有するものに限る） |
|---|---|
| ⑬ | 同族会社の発行済株式総数（又は出資総額）及び被相続人の親族等が有する株式の総数（又は出資総額）を記載した書類 （特例の対象となる法人が証明したものに限る） |
●貸付事業用宅地等を適用する際に用意する書類
| ⑭ | 貸付事業用宅地等が相続開始前３年以内に新たに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものであるときには、被相続人等が相続開始の日まで３年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類 （確定申告書の控えや賃貸借契約書など） |
|---|
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生前対策では小規模宅地等の特例が使えないケースに注意！
小規模宅地等の特例は、大きな節税効果のある制度なので、これから相続対策を考えるにあたっては、出来るだけ特例の適用を受けられるように財産の分け方を決めるべきです。
ただし、これまで説明した要件を満たしていても、生前贈与の方法や時期、遺言書の内容によっては、小規模宅地等の特例の適用を受けられないケースがあるので注意しましょう。
具体的には以下のようなケースです。
相続時精算課税制度を利用して生前贈与した場合
相続時精算課税制度とは、生前に贈与した財産について、一定金額までは贈与税を課税せず、相続時にまとめて相続税を課税する制度です。
制度の適用を受けるためには税務署への申告が必要です。
相続時精算課税制度を利用して自宅や賃貸物件等を贈与した場合、たとえ贈与時及び相続発生時に居住要件等を満たしていても、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。
そもそも相続時精算課税制度は、収益性の高い賃貸物件を贈与する場合などを除き、相続税の節税効果はあまり期待できない制度です。
一度この制度を選択すると、暦年贈与など他の生前対策の効果が薄くなるというデメリットもあるので、利用するにあたっては税理士等の専門家に相談の上慎重に判断しましょう。
相続時精算課税制度についてくわしくはこちらをご覧ください。
相続開始前３年以内に生前贈与した場合
相続開始前３年以内に行った相続人への贈与については、遺産と併せて相続税の課税対象に含まれることになります。
この場合、生前贈与した土地について、たとえ贈与時及び相続発生時に居住要件等を満たしていても、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。
小規模宅地等の特例の適用要件を満たす土地については、生前贈与ではなく、遺言等で相続させた方が節税の面ではいいかもしれません。
なお、いわゆる「おしどり贈与」や相続人以外への贈与については、死亡前３年以内であっても原則として相続税の課税対象にはなりません。
清算型遺贈の場合
清算型遺贈とは、死亡時のプラスの財産のすべて（又は一部）を売却換価して、借金などの負債を清算した上、残りのお金を相続させる（遺贈する）という遺言のことです。
清算型遺贈では、不動産の売却を前提としているので、小規模宅地等の特例の適用要件のうち、所有要件（相続税申告期限まで取有すること）を満たせず、特例の適用を受けられない可能性が高いです。
また、清算型遺贈では、売却の前提としていったん法定相続人全員の名義で相続登記を入れる必要があります。
そのため清算後のお金を取得する方が配偶者や同居親族であっても、土地の全部について特例の適用を受けられない可能性があるので注意しましょう。
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家族信託をした場合でも小規模宅地等の特例等は使える
家族信託（民事信託）とは、生前に信頼できる家族などと契約を結び、自分の財産の管理を託す仕組みです。
不動産について家族信託をした場合、登記の名義は受託者（財産を託された方）に移るので、小規模宅地等の適用を受けられないようにも思えます。
しかし、受益者の死亡時に信託不動産（又は信託不動産に関する受益権）を取得する方が、適用要件を満たしていれば、特例の適用を受けることが可能です。
家族信託は、認知症対策としても有効なので、生前対策を実行する際は選択肢の一つとしてご検討ください。
小規模宅地等の特例についてのよくある質問
ここからは小規模宅地等の特例についてよく受ける質問を、Q＆A形式で解説します。
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小規模宅地等の特例に関するお悩み・ご相談は相続の専門家へ！
小規模宅地等の特例は、相続税の中でも特に節税効果の高い制度なので、適用できるか否かで納める相続税額は大きく変わります。
また、居住用や貸付用などの利用区分によって限度面積や減額割合が違うため、どの土地に適用するかも重要になります。
相続税の申告書は期限内申告が原則であり、申告期限を過ぎてから特例を適用する土地の変更はできません。
遺産分割協議の際や、生前に節税対策を検討する場合は、事前に相続に強い税理士等に相談の上、要件の確認や税額のシミュレーションをしてから、どの土地を誰が相続するかを決めましょう。
当事務所では、相続に強い税理士と連携の上、節税面にも配慮した遺産分割のサポートや生前対策をご提案しております。ご依頼をご検討中の方のご相談は無料です。
※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。
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