孤独死したマンション、早期に売却するにはどうすればいい？【心理的瑕疵ありの不動産を早期に売却したいケース】

父が孤独死したマンションを売却したい…

ご相談前の状況

お父様が亡くなられた方からのご相談。

相続人はお子様一人。

父とは長年音信不通の状態で、亡くなってから数日後に自宅マンション内で孤独死しているのが見つかったとのこと。

すでに生活拠点が別にあり、今後利用する予定もないため早期に売却したいが、死亡から発見まで数日間空いたため、一般向けに売却するのは難しいのではないかという事で、売却のために必要な相続手続きの件含めて相談にいらっしゃいました。

問題点

• 不動産は早期に売却したいが、故人は自宅で亡くなっており、死亡から発見まで数日間空いているので、心理的瑕疵物件扱いとなる可能性がある。
• 心霊的瑕疵ありの場合、購入希望者に告知しなくてはならないため、一般向けの販売は難航する可能性がある。
• 売却の前提として、戸籍等の必要書類を集めて相続人名義への相続登記を行う必要がある。

当事務所からのご提案

相続した自宅不動産について、今後利用する予定がなければ早期の売却を検討すべきです。

ただ、故人が自宅内で亡くなっていた場合、売却の際には「心理的瑕疵」の有無に気を付ける必要があります。

死亡の理由が自殺や殺人であれば、いわゆる「事故物件」として取り扱われ、売却価格は相場よりかなり安くなってしまいます。

また、例え自然死であっても孤独死で死亡から発見まで期間が空いたケースでは、「告知事項あり（心理的瑕疵あり）」として売り出し、購入希望者に事情を説明することが普通です。

契約後にトラブルになることを避けるためですが、当然ながら心理的瑕疵無しの物件と比べて、購入を希望する方は限られます。

このケースでも、遺体の腐敗等はほとんど無かったものの、死亡から発見まで数日かかっていたため、心理的瑕疵あり物件として売り出さざるを得ない状況でした。

立地などは悪くなく、通常であれば半年以内に契約が決まりそうな物件でしたが、一般向けに売り出した場合、心理的瑕疵がネックとなり、相場より大幅に値下げをしても中々買い手がつかないという状況も予想されました。

そこで、当事務所で相続不動産の買取に強い不動産会社とコンタクトを取り、現況のまま買取が可能かを打診してみることを提案いたしました。

また、ご相談者様は遠方にお住まいでお仕事も忙しいため、相続手続きや売却活動のための時間もなかなか取れないという事でした。

そこで当事務所で、戸籍集めや相続登記などの相続手続きに加え、室内整理や内見の立ち会い、売買契約の締結など、売却に必要な一切の手続きを代行・サポートさせて頂くことを提案しました。

このように解決しました

• 相続物件に強い不動産会社に買取を打診し、無料で見積りを取得いたしました。
• 検討の結果、相場よりは下がるものの、現状有姿、瑕疵担保責任（契約不適合責任）免責、という条件で買取ってもらえることになりました。
• 不動産売却手続きに関する委任契約を締結し、室内整理、内見立会い、売買契約締結など、売却に必要な一切の手続きを代行・サポートしました。
• 迅速に売却活動を行った結果、相続開始から４か月という速さで相続不動産を売却することができました。

担当者からのコメント

このケースのように、故人が一人暮らししていた自宅不動産を相続したものの、利用予定もないので早期に売却したいという方は多いです。

しかし、自宅で孤独死した場合、たとえ事件性が無くても、心理的瑕疵あり物件として取り扱われるケースも多く、売却が難航することも珍しくありません。

購入希望者が現れても、心理的瑕疵を理由に見送られたり、大幅な値引きを交渉される事は当たり前と考えた方がいいでしょう。

中には早く手放したいあまりに必要以上の値下げをしてしまうという方もいると聞きます。

このような場合、一般向け（エンドユーザー向け）に売り出すのではなく、専門業者に買い取ってもらった方が結果的に満足のいく価格で早期に売却できることが多いです。

不動産買取業者はプロなので、心理的瑕疵あり物件の取り扱いにも慣れており、自社でリフォーム等を行った後、しかるべき時期に適切な方法で売却したり貸し出したりすることができます。

そのため、買取の際に、「現状有姿・瑕疵担保責任（契約不適合責任）は免責」という条件で買取ってもらうことも可能です。（すべてのケースで可能なわけではありません。）

業者の利益が乗る分、一般向けに比べると売却価格は抑えられる傾向にありますが、長期間売却活動を続ける労力や、管理の手間や諸経費の負担、さらに契約後にトラブルになるリスクを考えると、価格の差以上のメリットがあるかもしれません。

ただし、不動産業者はあくまで不動産取引によって利益を得ることが目的なので、必ずしもご相談者様にとってベストの提案をしてくれるとは限りません。

中には知識がない事をいいことに安く買い叩こうとするところもあるかもしれません。

自分たちだけで信頼できる不動産業者を見つけるのが難しいと思われた方は、相続と不動産に強い司法書士などの専門家に相談してみましょう。

本当に相続に強い司法書士であれば、売却についての相談を受ける機会も多いので、信頼できる不動産会社を紹介してくれるでしょう。

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