田舎にある不動産を活用するために認知症対策をしておきたい【家族信託によって地方の空き家不動産の柔軟な活用を可能にするケース】

持ち主が認知症になると、実家の管理運用が難しくなる？

ご相談前の状況

お母様の財産管理についてのご相談

現時点での推定相続人は配偶者及びお子様３人。

ご祖母様から相続した実家不動産について現在空き家状態のため売却することを考えたが、都心から離れた場所にあり、家屋がかなり古いため満足のいく価格で売却するのは難しいと不動産会社に言われたとのこと。

一方、古い家屋をリフォームすれば、貸家や民泊などで一定の需要は見込めそうなため、しばらく保有して検討することにしたとのこと。

ただ、お母様が認知症になり判断能力が無くなってしまうと、リフォームや賃貸等の選択肢は取れなくなるため、この機会に金融資産等含めて家族信託することを検討しているという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 認知症等で判断能力が無くなると、後見人を付けなければ不動産を売却することはできない。
• 後見人を付けても、リフォームや新たに賃貸する事は基本的にできず、資産凍結のリスクがある。
• 認知症になると、金融資産についても運用等はできず、資産凍結のリスクがある。
• 認知症対策として家族信託する場合、信託期間中の財産管理や信託終了時のトラブルを防ぐために、長期的な視点でリスクを想定する必要がある。
• 万が一のトラブルを防ぐために、信託しない財産についても遺言書等による対策を検討する必要がある。

当事務所からのご提案

誰も住まなくなった空き家は、そのまま持ち続けていても固定資産税や管理の手間がかかり続けるだけなので、早期に売却するか賃貸するなどして有効活用すべきです。

このケースでは、家屋が古く解体費用等を考えると今すぐ売却してもほとんど利益が出ないという事で、リフォームして貸し出したり、民泊として活用する事を検討されていました。

新たにリフォーム工事をして賃貸等するとなると、長期にわたる計画や維持管理が必要になります。

もし途中でお母様が認知症になってしまうと、新たな契約の締結はできません。

後見人を選任すれば代理で契約することはできますが、本人の財産保護の観点から大規模修繕や建替え等は難しくなります。

そこで、今のうちに認知症になってしまった場合の財産管理について対策をしておく必要があります。

認知症になった後でも希望通りの財産管理・処分ができる家族信託とは？

上記のとおり、認知症等で意思能力（判断能力）が無くなってしまうと、後見人を付けない限り、新たな契約の締結や財産の処分はできないのが原則です。

しかし、家族信託（民事信託）という方法を使えば、認知症になった後も本人の希望通りに財産の管理・処分することが可能になります。

家族信託では財産の持ち主（本人）を委託者（財産を託す人）、信頼できる家族を受託者（財産を託される人）とし、受益者（当初は委託者と同じにすることが通常）のために財産を管理するという信託契約を結びます。

信託契約の内容は自由に定める事ができるので、大規模修繕や建替え、新たな賃貸借契約の締結はもちろん、売却の権限を与えることもできます。

また、信託が終了した後の財産の帰属先についても、契約で自由に定めることができます。

信託の終了事由を委託者（当初受益者）の死亡とし、帰属先を子供達と定めれば、遺言の代わりにもなります。

今回は、当初より家族信託を希望されていたため、お母様を委託者権当初受益者、信頼できるご長男様を受託者として、当事務所で家族信託の組成や公正証書の作成、信託登記など、家族信託に必要な手続きを丸ごとサポートさせていただくことになりました。

また、家族信託には遺言の代用機能もあるとは言え、通常は全財産を信託することは無いので、信託しない財産について、遺言書などの承継対策が必要ないか検討する必要があります。

今回は、家族のために尽力してくれたご長男様に多くの財産を残したいというご希望があり、信託契約終了時の財産の帰属先もその希望に沿うような内容にする予定でした。

そこで、万が一にもお母様亡き後に財産を巡る争いが起きないよう、遺言書を作成し、信託しない財産の帰属についても定めておくことを提案しました。

このように解決しました

• 家族関係や財産状況、財産管理についての希望等を詳しく伺い、将来のトラブルを防ぎ、リスクを最小限に留める内容の信託契約を組成しました。
• 信託契約は委託者兼当初受益者を母、受託者を長男とし、受益者の死亡時に信託が終了し、残余財産は子供達３人に帰属する内容になりました。
• 信託口口座開設予定の金融機関と調整の上、事前審査を受け、口座開設の内諾を得ました。
• 作成した原案をもとに公証人と調整を行い、公正証書で信託契約書を作成しました。
• 信託契約書と併せて、当事務所の司法書士が証人として立ち会いのもと、公正証書遺言を作成しました。
• 信託契約書作成後に信託を原因とする所有権移転登記を申請しました。
• 信託口座の開設、税務申告など、当初の受託者業務についてのサポートや、今後についてのアドバイスを行いました。

担当者からのコメント

家族信託は、後見制度に代わる新たな財産管理の仕組みとして近年注目を集めています。

また、死後の財産承継についても遺言ではできない二次相続以降の承継先の指定が可能という事で、利用を希望される方も増えてきています。

家族信託を利用すれば、後見制度や遺言では実現できない柔軟な財産管理や承継が可能になります。

一方、信託は長期間継続する事が多く、予期せぬ事態により信託が終了したり、凍結したりするリスクがあることは頭に入れておかなければなりません。

あらゆる事態を想定し、予期せぬ事態が起きても十分に対応できるような内容の信託契約を組成するには、信託だけでなく相続や後見、税務まで幅広い知識に精通していることが必須です。

何より実際の現場で何が起きているかを知らなくては実効性のある対策を提案することはできないので、知識だけではなく実務経験が豊富なことが重要です。

自分や家族の老後に備えて、家族信託を検討している方は、知識と実務経験の豊富な専門家に相談することを強くおすすめします。

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。