不動産の換価分割、相続人が多いので手続きから売却まで任せたい【相続人多数の換価分割を不動産売却・代金分配まで専門家に任せるケース】

ご相談前の状況

叔母様が亡くなられた方からのご相談。

叔母様は独身だったため、相続人は兄弟姉妹や甥姪合計10名。

主な遺産である東京都内のマンションは、売却して代金を分けることで全員の合意はできているとのこと。

ただ、相続人が10人と多く、住んでいる地域もバラバラということもあり、今後の手続きについては公平な第三者に任せたいとのご意向。

売却活動のために代表者に負担がかかることは避けたいので、遺産分割協議書の作成や相続登記だけでなく、不動産の売却や代金の分配を含めて換価分割の手続き全体を任せることができないかという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 不動産は換価分割する予定だが、相続人が離れて暮らしており、各相続人への連絡・調整や書類の取りまとめが大変。
• 売却活動のために何度も現地に出向くのは難しい。
• 相続手続きや不動産売却手続きの負担が代表者に偏ることは避けたい。
• 遺産の分配や不動産売却代金の分配は、公平で信頼できる専門家に任せたい。
• 築年数が古く、一般向けに売却しても値段が伸びない可能性があるため、リフォーム再販業者などへの売却も検討する必要がある。

当事務所からのご提案

遺産の分け方にはいくつかの方法がありますが、不動産については、公平に分けるために売却して代金を分ける「換価分割」を選択することが少なくありません。

このケースでも、故人は東京都内にマンションを２室お持ちでしたが、現在は空室で今後相続人の誰かが住む予定もないため、換価分割の方法を選択することになりました。

相続した不動産を売却する際には、前提として相続人全員で遺産分割協議を行い、相続人への名義変更（相続登記）を行う必要があります。

今回、相続人が10名と多く、それぞれ離れたところにお住まいのため、代表者の方が各相続人への連絡・調整や書類の取りまとめを行うのは大変な負担となります。

また、売却代金を含む遺産の分配や相続に関する経費の精算などは、お金に関することなので公平で信頼できる専門家に任せるのがいいとお考えでした。

そこで、当事務所で相続物件に強い不動産会社と連携の上、相続不動産の売却に必要な一切の手続きと、その後の経費精算・代金分配までを一貫してサポートさせていただくことを提案しました。

事業者向け？一般向け？相続不動産の最適な売却方法とは

相続した不動産を売却する場合、どのような方向性で売却を進めるかがとても重要です。

不動産を売却する場合、一般的には不動産会社を通じて広告を出し、エンドユーザー（一般の方）向けに販売することを思い浮かべる方が多いと思います。

しかし、相続不動産の場合、室内の損傷が激しい、築年数が古く水回り中心に設備の劣化が見られる、家屋内で死亡したなどの心理的瑕疵がある、等の事情があることも多いです。

そのような物件をそのままエンドユーザー向けに売り出しても、買い手は付きづらいです。

補修や修繕を行えば需要は見込めるとしても、どれぐらいの費用をかけてどこまできれいにすればいいのかの判断ができないため、一般の人が自ら実施するのはリスクが大きいでしょう。

また、中古住宅（特に旧耐震基準の建物）は住宅ローンを組みづらい傾向にあるため、せっかく購入希望の方が見つかっても、ローン審査に通らず購入をあきらめるというケースも少なくありません。

エンドユーザー向けの販売が難しい場合、不動産事業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

事業者向け販売の場合、売却価格はエンド向けに比べて低くなりますが、融資無し、現状有姿、契約不適合責任免責等の条件での買い取りが可能ということも多く、手離れがいいのが特徴です。

どちらの方法で売却するのが良いかは、建物の築年数や立地、心理的瑕疵の有無、マンションの場合は管理組合や修繕積立金の状況、市場の需要と供給等によって異なります。

今回の物件は同じマンション内の2室で、築年数は古く旧耐震基準時代の建物でしたが、管理組合はしっかりと機能しており、大規模修繕の実施状況や現在の積立状況も問題ありませんでした。

さらに都心部の駅近物件であり、専有部もそれなりの広さがあるという事で、室内をきれいにリフォームすれば幅広い層からの需要が見込めそうでした。

また、相続人の皆様は少しでも高く売ることにはこだわっておらず、適正な価格であれば面倒なく早期に売却したいとのご希望をお持ちでした。

そこで相続物件に強い不動産会社の協力のもと、まずはリフォーム再販業者を中心にいくつかの不動産事業者に打診して、買取条件を提示してもらうことになりました。

そして不動産事業者から納得のいく金額が出ればそのまま売却、金額が低すぎる場合は一般向け販売も視野に入れるという方向で売却活動を進めることになりました。

このように解決しました

• 各地の相続人に郵送で個別に遺産分割協議書等への署名捺印をいただくよう手配しました。
• 戸籍謄本その他の必要書類も揃え、売却の前提として必要な相続登記を完了させました。
• 相続物件に強い不動産会社と連携の上、複数の不動産事業者に買い取りを打診し、金額等の条件を提示してもらいました。
• 業者の提示額が納得のいくものだったため、最も良い条件の業者と早期に売買契約を締結しました。
• 相続人全員の代理人として残代金決済に立ち会い、売却代金を受領しました。
• 相続や不動産売却にかかった必要経費等を精算し、売却代金から差し引きの上、各相続人への分配を滞りなく行いました。
• 手続き開始から半年程度で売却並びに引き渡しまで完了しました。
• 遺産分割協議から売却・代金分配まで換価分割手続きを一貫してサポートしたことで、特定の方に負担が偏ることなく、迅速かつ公平に完了することができました。

担当者からのコメント

相続した不動産を売却しようと考えた場合、一般的には不動産会社に相談する方がほとんどでしょう。

しかし、相続不動産の場合は、前提となる相続手続きや遺産分割の段階から相続の専門家にアドバイスを受けるべきです。

不動産を相続した際には「遺産分割をどうするか」「登記名義を誰にするか」「相続税や譲渡所得税の負担を抑えるには」など、考慮すべき点がたくさんありますが、相続に精通した専門家であればこれらの点について適切なアドバイスやサポートが可能です。

不動産会社の担当者は日常的に相続の現場に触れているわけではないので、これらの問題についての明確な回答を期待するのは難しいでしょう。

専門家の中でも、最初の相談先としては司法書士が適任でしょう。

不動産を相続したら売却するか否かに関わらず相続登記が必要というのが、もっとも大きな理由です。

また、相続に強い司法書士であれば、相続に強い税理士や不動産会社とのネットワークも豊富なため、相続税申告や不動産の売却が必要な場合も連携してスムーズに対応することが可能です。

どうせ司法書士に依頼をするのであれば、早い段階で相談して色々聞いておいたほうが、選択肢も広がるのでお得と言えるでしょう。

ただし、相談するなら「相続に強い司法書士」でなければ意味がありません。

遺産相続や不動産売却に精通していることはもちろんのこと、大切な財産を安心して任せられるだけの信頼と実績がある事も必須と言えます。

ホームページ等で実際の事例を多数公開している所であれば判断材料にしやすいでしょう。

不動産の換価分割をお考えの方は、相続と不動産に詳しい司法書士に、一度相談してみてはいかがでしょうか。

当事務所では、相続手続きから不動産の売却までを一括しておまかせできる「相続まるごとおまかせプラン」をはじめとしたさまざまなサービスを提供しており、これまでに数多くのご相談・ご依頼をいただいております。
ご依頼をご検討中の方のご相談は無料です。

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