共有持分を含む不動産、然るべき時期に処分するための対策は？【家族信託により賃貸併用住宅の柔軟な管理・処分を可能にするケース】

共有不動産を将来速やかに売却できるようにしておきたい

ご相談前の状況

お母様の財産管理についてのご相談。

現時点での相続人はご相談者含むお子様二人。

現在所有しているマンションの一室にお母様とご相談者様が居住しており、その他の部屋は他人に貸している状況。

いずれ売却して引っ越すことも検討しているが、認知症になると自由に売却できなくなるのが心配とのこと。

また、敷地の一部が隣地所有者と共有になっており、いざという時に問題になるかもしれないという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 認知症等で判断能力が無くなると、後見人を付けなければ契約を結ぶことはできない。
• 後見人を付けても、居住用不動産を売却するためには家庭裁判所の許可が必要なため、いつでも自由に売却できるわけではない。
• 共有になっている土地については、今後共有物分割等を行って単独所有にしておかなければ、売却が難しくなる可能性がある。
• 今後の状況によっては、リフォームや建替えをして収益性を上げるという選択肢もあるが、認知症になってしまうと柔軟な資産活用はできない。
• 認知症になると、金融資産についても自由な引き出し等の処分ができず、資産凍結のリスクがある。
• 家族信託する場合、信託期間中の財産管理や信託終了時の財産帰属を巡るトラブルを防ぐために、長期的な視点で契約条項を検討する必要がある。
• 万が一のトラブルを防ぐために、信託しない財産についても遺言書等による対策を検討する必要がある。

当事務所からのご提案

不動産を売却する際に、所有者本人の意思能力（判断能力）に問題があると、そのままでは売却することはできません。

後見人を付ければ売却することはできますが、後見人選任のために家庭裁判所での手続きが必要なため、時間も手間もかかります。

また、今回のように自分が住んでいる不動産を売却する場合、売却についての家庭裁判所の許可も必要なため、必ずしもご家族の希望通りに売却できるとは限りません。

また、売却せずに保有し続ける場合も、一定の収益性を確保するためには、いずれかのタイミングで老朽化した建物の大規模修繕や建替えを行なう必要がありますが、所有者の意思能力に問題があればそれもできません。

このように賃貸併用住宅をお持ちの方にとって認知症による意思能力喪失は大きなリスクとなるため、そのための対策は必須と言えます。

賃貸併用住宅オーナーの認知症リスクを回避するための有効な対策としては、家族信託（民事信託）という方法があります。

家族信託では財産の持ち主（本人）を委託者（財産を託す人）、信頼できる家族を受託者（財産を託される人）とし、受益者（当初は委託者と同じにすることが通常）のために財産を管理するという信託契約を結びます。

信託契約の内容は自由に定める事ができるので、不動産の売却はもちろん、建物の改修・解体・建築やそのための借り入れと担保設定等についての権限も与えることができます。

今回のケースではご相談者様とお母様は建物の一室で同居されており、また、お母様の生活は家賃収入に支えられているという状況でした。

したがって今後もしっかりと不動産を維持管理し、いざというときには売却できるようにするための対策は必須でした。

また、これまでも実際の管理事務はご相談者様が行っていたという経緯もあり、お母様としても今後の管理を正式に任せたいとのご意向をお持ちでした。

そこで、お母様を委託者権当初受益者、ご相談者様を受託者として、当事務所で家族信託の組成や公正証書の作成、信託登記など、家族信託に必要な手続きをまるごとサポートさせていただくことを提案しました。

建物の敷地の一部が共有になっているとどんな問題がある？

今回のように敷地の一部が共有になっている場合、共有者間でトラブルが発生した際に敷地利用に影響が出る恐れがあるため、そのままでは売却が難しく、売れたとしても売却価格が著しく下がってしまう可能性が高いです。

※私道（公衆用道路）など、利用方法が限定されており、近隣住民での共有を前提とした土地であれば問題ありませんが、今回は相続の際の遺産分割が原因で本来単独所有であるべき土地が姉妹の共有となっていました。

これを避けるためには、共有者との間で話し合いをして、測量や分筆を行い、共有物分割や交換、贈与などによって単独所有にしておくべきです。

しかし、認知症で意思能力を失うと、これらの行為もできなくなってしまいます。

そこで、今回の信託契約の中に、これら共有解消に向けた行為についても、信託事務として受託者が執り行えるという条項を取り入れることになりました。

さらに、家族信託では自分の死後の財産の承継についても定めることができますが、通常は全財産を信託することは無いので、信託しない財産について遺言書などの承継対策が必要ないか検討する必要があります。

今回は、お子様たちの仲が良く揉め事になる心配はないと思われましたが、家族信託は長期に及ぶため、相続発生時にお子様がすでに亡くなっている場合や認知症になってしまっている場合、遺産分割協議が滞ってしまう事はあり得ます。

また、信託契約でもそのようなリスクを想定して信託終了時の財産の帰属先を定めておく予定でした。

そこで、万が一の事態も想定して、遺言書を作成し、信託しない財産の行方についても定めておくことになりました。

このように解決しました

• 現在の生活や不動産の管理状況、今後の財産管理についての希望等を詳しく伺い、大切な財産を守り、活用するための信託契約を組成しました。
• 信託契約は、委託者兼当初受益者を母、受託者を子とし、お母様の死亡後に信託が終了し、残余財産をお子様達に帰属させる内容になりました。
• 万が一受託者が先に亡くなった場合もしっかりと管理ができるように、もう一人のお子様を予備的受託者にする等の対策を契約に盛り込みました。
• 将来的に共有状態を解消できるように、測量や分筆など共有解消に必要な一切の権限を受託者に付与する内容としました。
• 信託口口座開設予定の金融機関と調整の上、事前審査を受け、口座開設の内諾を得ました。
• 作成した原案をもとに公証人と調整を行い、公正証書で信託契約書を作成しました。
• 信託契約書と併せて、当事務所の司法書士が証人として立ち会いのもと、公正証書遺言を作成しました。
• 信託契約書作成後に信託を原因とする所有権移転登記を申請しました。
• 信託口座の開設、税務申告など、当初の受託者業務についてのサポートや、今後についてのアドバイスを行いました。

担当者からのコメント

自分の住居と収益を兼ねた不動産をお持ちの場合、認知症によって意思能力を失ってしまうと、いざというときに思ったように処分ができず、本人や家族の生活基盤を揺るがす事態になりかねません。

超高齢化社会に突入した現代日本では、認知症はどの家庭にも起こり得る問題と言え、来るべき時に備えるための対策も重要です。

家族信託は、認知症になっても財産を凍結させることなく活用できるというだけでなく、自分の大切な財産を希望通りに次世代に受け継がせる事ができるという点で、他の制度・対策より優れていると言えます。

ただし、家族信託（民事信託）は実用化されてから日が浅く、制度的にまだまだ不確定な部分もあるため、他の制度・対策と比較検討した上で導入を決めるべきです。

また、家族信託は基本的に長期間継続することを前提としているので、予期せぬ事情により信託が凍結したり終了したりしないように、契約内容は十分に検討する必要があります。

そのためには、信託だけではなく後見制度や相続にも詳しい専門家の関与が必須です。

認知症になってしまった場合の賃貸物件の管理・処分に不安がある方は、家族信託だけでなく、後見制度や相続にも精通した専門家に相談することをおすすめします。

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